ЖКХ- жилищно-комунальное хозяйство

 Пользователи
Уважаемые посетители сайта!
Сайт начал работу 21 января 2013 года.
В рамках заявленного на сайте годового информационного семинара ежемесячно планируется проводить скайп - общение, ежеквартально – открытые бесплатные семинары. Регистрация посетителей сайта будет доступна в ближайшее время после размещения запланированной на начальном этапе части материалов. Следите за информацией.

ГЛАВНАЯ  /  ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ХОРДА

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ХОРДА

Хордаотрезок, соединяющий две точки какой-либо линии, например в окружности. В нашем варианте под хордой будем понимать отрезок, соединяющий группы коммунальных платежей.  

Возьмем счет на оплату жилого помещения, коммунальных услуг и прочих услуг  за любой месяц, например:  за январь 2013 года. 
Распределим все виды платежей на две группы:
1. Платежи, поступающие в ресурсоснабжающие организации.
2. Платежи, поступающие  в распоряжение  ТСЖ.


Аналитическое задание №1.  Анализ структуры коммунальных платежей
Аналитическое задание №2.  Анализ движения коммунальных платежей
Аналитическое задание №3.  Сколько стоит правление ТСЖ?

Аналитическое задание №1  
«Анализ структуры коммунальных платежей»

Условия расчета:  
Однокомнатная квартира площадью 33.9 кв.м. 
В Московском районе  по данным Городского управления  инвентаризации  и оценки недвижимости  (ГУИОН) на 01.01.2012 средняя площадь квартир – 32.8 кв.м.
Проживает один человек.
ХВС и ГВС  рассчитываются по нормативам потребления.
Общая площадь дома по данным, указанным на  лицевой стороне счета на оплату:  49368.20 + 2187.50 = 51555.7 кв.м. 
Согласно справке филиала ГУП «Городского управления  инвентаризации  и оценки недвижимости», находящейся в деле № 2- 696/2012  Московского районного суда (л.д. 196-201), указанная сумма присутствует с пометкой «без учета балконов». 
Платежей за один кв. м (с округлением) -  60 руб./мес.
Доля помещений общего имущества дома 
(2187,5 ? 49368,2) ?  100 = 5%.
Среднемесячная сумма начисленных платежей по дому (с округлением) –  около 3  млн. руб.  (платежей за  один кв. м ? общая площадь жилых и нежилых помещений в доме)

В  п. 3.1. Агентского договора от 02 февраля 2012, заключенного между ТСЖ (в лице Шевальского  В.А.)  и УК «Ладога-Центр» (в лице Егоровой А.В.),  указано, что  «цена услуг составляет 1% от суммы начисленных платежей», т. е. около  30 тыс. руб./мес. Таким образом, какая бы сумма платежей  не поступила, сумма вознаграждения, согласно договора, определяется исходя из начисленных платежей (о договорах и расчетных счетах  в разделе «Анализ движения коммунальных платежей»)  

Распределим все виды платежей на две группы:
1. Платежи, поступающие в ресурсоснабжающие организации – 1260 руб. (63%)

Рассмотрим  отопление на общественные нужды -  (27,14/613.42) ? 100 =  5%, т.е. совпадает с долей помещений общего имущества дома;
Рассмотрев ГВС на общественные нужды, получим   (20.45/286.61) ?100 = 7%, имеет место превышение  доли помещений общего имущества дома;  
Рассмотрев  ХВС на общественные нужды,  получим (13,82/97.11) ? 100 =15% , превышение в 3 раза  доли помещений общего имущества дома;
Рассмотрев водоотведение на общественные нужды, (12,05/164,62) ? 100 = 8%, превышение в 1,6 раза;
Рассмотрев электроснабжение на общественные нужды (20.27+1.63) ? 2.09 , получим около 20 %  от среднемесячного индивидуального потребления эл/энергии данным плательщиком (120 квт.час.). 
Причем стоимость индивидуального потребления – за январь 2013 – 2.08 руб./квт.час., а на общественные нужды – 2.09 руб.

2. Платежи, поступающие  в распоряжение  ТСЖ – 750 руб. (37%),   рассмотрим в разделе «Сколько стоит правление ТСЖ?».
Проанализировав структуру коммунальных платежей,  собственником  произведена оплата отдельной квитанцией по каждому виду платежа за январь 2013 года и направлено письмо в ВЦКП.

Аналитическое задание №2
Анализ движения коммунальных платежей


Первые двойные квитанции поступили собственникам за июнь 2010 года, поэтому и анализ движения коммунальных платежей начнем с июня 2010 года.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ   ТСЖ, например:
Выписка от 17.10.2011 № 214500В/2011; 
Выписка от 29.11.2012 № 261668В-3/2012 (хронология полномочий); 
Выписка от 14.01.2013 № 3402В-2/2013; 
Выписка от 13.02.2013 № 35220В-3/2013,   

определяем  полномочия  руководителя постоянно действующего исполнительного органа (Председателя правления), устанавливаем, что в июне 2010 полномочия имели два  руководителя:
1. Мараховский Ю.Н. (с 25.05.10 по 01.06.10)  – один день  
2. Поликарпов К.С. (02. 06.10 – 30.06.10) – 29 дней.

07 июня 2010 года вносятся изменения в учредительные документы (в ФНС регистрируется новая редакция Устава ТСЖ). С момента государственной регистрации  Устава,   полномочия Председателя Правления ТСЖ определяются процедурой выдвижения и утверждения  общим собранием членов Товарищества.  Например,  в повестке дня собрания (протокол от 20.06.2010), следующего после государственной регистрации Устава ТСЖ,   нет вопроса о  смещении   с должности действующего председателя, а также нет вопроса о выдвижении и утверждении кандидатуры  нового председателя, среди многочисленных  вопросов  повестки дня рассмотрен  вопрос о выборе правления (списком).

Далее идет борьба председателей, судебные иски, попытки ликвидации ТСЖ, два состава  ликвидационной комиссии, несколько управляющих компаний. С октября 2010 года коммунальные платежи  направляются на расчетный счет ТСЖ через посредников. Договоров множество, о некоторых из них собственникам может быть  даже и неизвестно. Ниже приведены примеры  движения коммунальных платежей  с июня 2011 года, поскольку  с августа 2010 по июнь 2011 движение денежных средств ТСЖ исследовано  в рамках дела № 1 – 1/2013-121.  Если кто-либо (конкретное юридическое или физическое лицо) может предоставить копии других договоров,  то  автор сайта будет признателен.  Договора расположены в хронологическом порядке.

07 июня 2011 года

Договор № 04/06/2011

на комплексное обслуживание  ТСЖ  по расчетам с населением, ресурсоснабжающими организациями и поставщиками услуг

Стороны договора

 ТСЖ

Шаров В.Г.

ООО «Северо-Западный Сервис Коммунальных Платежей»

Егорова А.В.

Адреса и банковские реквизиты

193148, СПб, Варшавская 19-2

195196,  Санкт-Петербург, Стахановцев ул, 14, 1 литер "А"

ООО ««Норд – Вест Сервис»

Расч/счет 40703810855240111154

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет  40702810855130000910

Северо-Западный банк ОАО «Сбербанк России»

Расч/счет в квитанциях

(схема расчетных счетов)

40702810855130000910 Северо-Западный банк ОАО «Сбербанк России»


10 августа 2011 года

Договор № 01/10/2011

на комплексное обслуживание  ТСЖ  по расчетам с населением, ресурсоснабжающими организациями и поставщиками услуг

Стороны договора

 ТСЖ,

на основании устава

Председатель ликвидационной комиссии Каплина Л.А.

ООО «ЕГСКП»

Поликарпов К.С.

Адреса и банковские реквизиты

193148, СПб, Варшавская 19-2

195196,  Санкт-Петербург, Стахановцев ул, 14, 1 литер "А"

40702810855160001825

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

40702810855160001824

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет в квитанциях (схема расчетных счетов)

40702810855160001826

Северо-Западный банк Сбербанка РФ


С 10 августа 2011 года  заключаются договора  ООО «ЕГСКП» с собственниками

Договор № В 19-2 / номер квартиры

управления многоквартирным домом с собственником помещения

Стороны договора

Собственник

Свидетельство о регистрации права

ООО «ЕГСКП»

Поликарпов К.С.

Адреса и банковские реквизиты

193148, СПб, Варшавская 19-2 - № кв.

195196,  Санкт-Петербург, улица Стахановцев  д. 14,  литера "А", корпус 1.

 

40702810855160001826

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет в квитанциях

40702810855160001826

Северо-Западный банк Сбербанка РФ


С 10  октября 2011 года  заключаются договора  ООО « УК «Ладога-Центр» с собственниками

Договор № 

управления многоквартирным домом

Стороны договора

Собственник

Свидетельство о регистрации права

ООО «УК «Ладога-Центр»

Егорова А.В.

Адреса и банковские реквизиты

193148, СПб, Варшавская 19-2 - № кв.

195196,  Санкт-Петербург, улица Стахановцев  д. 14,  литера "А", корпус 1.

 

40702810355130000216

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет в квитанциях

40602810535000002097

Банк ООО «Санкт-Петербург»


02 февраля  2012 года

Агентский договор 

на комплексное обслуживание  по расчетам с населением, ресурсоснабжающими организациями и поставщиками услуг

Стороны договора

 ТСЖ,

на основании устава и протокола от 10.09.2011

Председатель ликвидационной комиссии Шевальский В.А.

ООО «УК «Ладога -Центр»

Егорова А.В.

договор подписан Моносенко Е.В.

Адреса и банковские реквизиты

193148, СПб, Варшавская 19-2

195196,  Санкт-Петербург, Стахановцев ул, 14, 1 литер "А"

Расч/счет 40703810855240111154 в

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет 40702810355130000216

Северо-Западный банк Сбербанка РФ

Расч/счет в квитанциях

40602810535000002097 Банк ООО  «Санкт-Петербург» ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» (см  Агентский договор)

Сбор и  расходование денежных средств осуществляли  одновременно две  управляющие компании   ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и ООО "Управляющая Компания "Ладога-Центр»,  причем не без посредников. 
Обращение  в различные инстанции, в т.ч. и в суд,   свелось к тому, что сотрудниками правоохранительных органов найдено на начало 2013  года  чуть более  145 тыс. руб. т.е. менее  одного процента от задолженности ТСЖ. Остальные  «затерявшиеся» миллионы придется искать самим собственникам.  Одна из схем поиска  коммунальных платежей запущена, о первых итогах  будет сообщено в конце марта.
Проанализировав структуру коммунальных платежей,   официальным представителем собственника  21.12.2012 направлена   жалоба в суд в порядке ст. 125 УПК РФ, ответа пока нет.

Аналитическое задание №3
Сколько стоит правление ТСЖ?


На уровне макроэкономики важное значение имеет показатель  доли оплаты труда и отчислений в ВВП (валовом внутреннем продукте). За последние пять лет  эта доля  составляет не более 45 %, из которых приблизительно  30 % отчисления, следовательно,  доля  заработной платы  -  не более 15 % от объемного показателя.
Долевой способ (самый простой).
В качестве объемного показателя ТСЖ служат  начисленные платежи, поступающие  в распоряжение  ТСЖ – 750 руб. (37%), из которых часть (в нашем примере ? 150 рублей – содержание и ремонт лифтов, домофонов, телетрансляция , радио и др.), в расположении ТСЖ остается ? 600 рублей, что составляет не более 18 руб. за один кв.метр., из которых 12-15% - затраты на  заработную плату правления ( не более 2 руб. 70 коп. с одного кв.м.). При условии 100 % оплаты коммунальных платежей максимальные  затраты   на  заработную плату правления могут составить
51555.7 ? 2.7 = 139200 руб./мес.
В штатное расписание Правления ТСЖ включается, как минимум, должности  председателя, бухгалтера, документоведа, диспетчера, соотношение поступивших средств может быть,  например, такое:  40 %,  25 %,  10 %,  25 % от поступивших средств на заработную плату, диапазон которой составит:  председателя – 50 ? 55 тыс. руб.,  бухгалтера 30 ? 35 тыс. руб.,  документоведа  - 10 ? 15 тыс. руб.,  диспетчеров (2-3 чел) - 30 ? 35 тыс. руб. 
Далее, на основании квартальных отчетов,  могут быть доплаты  или  снижение   уровня заработной платы,  например:
Коэффициент   специфики работы (сложность дома или работ)
Коэффициент масштаба управления (доля средств, поступивших   в  ТСЖ)
Коэффициент уровня управления (деление на подразделения, старшие по парадным и др.).
Содержание и ремонт жилых помещений по каждому виду платежа  должно осуществляться по договору  с физическими и юридическими лицами  в пределах  средств, поступающих  в распоряжение  ТСЖ.
Ошибкой собственников и членов  ТСЖ является то, что ни на одном собрании  не устанавливался порядок  вознаграждения состава  правления за результаты  деятельности.    В рамках  двух судебных дел (исковое  заявление уточнённое в порядке ст. 39 ГПК РФ,  Постановление прокуратуры от 11 января 2013)  затребованы   финансовые отчеты Правления ТСЖ, после их изучения можно более точно определить размер вознаграждения за управление нашим многоквартирным домом.
Работает на Amiro CMS - Free