ЖКХ- жилищно-комунальное хозяйство

 Пользователи
Уважаемые посетители сайта!
Сайт начал работу 21 января 2013 года.
В рамках заявленного на сайте годового информационного семинара ежемесячно планируется проводить скайп - общение, ежеквартально – открытые бесплатные семинары. Регистрация посетителей сайта будет доступна в ближайшее время после размещения запланированной на начальном этапе части материалов. Следите за информацией.

ГЛАВНАЯ  /  ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ХРЕСТОМАТИЯ

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ ХРЕСТОМАТИЯ

Хрестоматия, как известно, 
это полезный сборник отрывков
из произведений писателей, 
обзор литературных или научных сочинений,
составленный по какому-нибудь определенному плану
и предназначенный для познавательных целей.

Обзор истории об управляющих организациях


Известно, что ТСЖ «Варшавская 19-2» утратило управление домом, передав в 2010 году управление им сначала ООО "Единая Городская Система Коммунальных платежей" (2010 год), затем ООО УК «Ладога-Центр» (2011 год), затем ООО «Северо-Западный Сервис Коммунальных Платежей» (2011), вакханалия закончилась появлением ООО «Жилкомсервис» (см раздел Жилищно-коммунальная хитрость), которые ,получив часть денег собственников, исчезли. С 2010 года сбор коммунальных платежей осуществляли две организации, а затем к ним присоединилась еще третья. В результате часть коммунальных платежей была расхищена «управленцами» (не менее 10 миллионов рублей), часть денежных средств осталась невыплаченной собственниками, которые воспользовались неразберихой. В общей сложности величина не поступивших средств на коммунальные платежи и ремонт дома составила почти 35 миллионов рублей.

Дом не имел паспорта готовности к отопительному сезону, не обеспечивалось аварийное обслуживание (см акт приемки дома от 01 октября 2013 года  и доклад о ревизии). В результате управляющей организацией ООО «ИТС» с октября 2013 года пришлось восстанавливать системы жизнеобеспечения за счет заёмных средств, урегулировать конфликты с поставщиками коммунальных ресурсов (вода, тепло и т.п.), восстановить аварийные системы жизнеобеспечения и основную техническую документацию. При этом удалось восстановить текущий сбор коммунальных платежей (см раздел Жилищно-коммунальная характеристика платежей).

Данная управляющая организация (ООО «ИТС») была привлечена решением Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению противопожарной безопасности Московского района (см протокол от 27.09.2013 г.) до момента принятия и реализации решения общего собрания собственников в доме по выбору управляющей организации.

Обзор истории о собраниях собственников


Одновременно с восстановлением систем жизнеобеспечения дома проводилось общее собрание собственников.

Основные итоги общего собрания собственников, оформленные протоколом № 1 от 09.12. 2013 года

Вопрос повестки дня

Голосов (м2) «ЗА»

%

«ЗА»

Общая площадь, учтенная в собрании

50696,1 м2

Всего голосов: приняли участие в собрании – 67,83 %

34387,6 м2

-

1. Определение порядка подсчета голосов

33161 м2

96,43 %

2. Избрание председателя и секретаря собрания

33297 м2

96,83 %

3. Об изменении способа управления домом

33810 м2

98,32 %

4. О выборе управляющей организации

33599 м2

97,71 %

5. Об утверждении Договора управления домом

32545 м2

94,64 %

6. О сроке действия договора управления домом

32477 м2

94,44 %

7. Утверждение размера коммунальных платежей

33921 м2

98,64 %

8. Выборы Совета дома

32686 м2

95,05 %

9. Об условиях размещения дополнительных элементов на общем имуществе

31885 м2

92,72 %

10. Об условиях размещения дополнительного оборудования на общем имуществе

32188 м2

93,60 %

11. Об определении мест размещения сообщений

34020 м2

98,93 %

12. Об определении места хранения протоколов собраний

33775 м2

98,22 %

13. Об использовании УК помещений общего имущества

31794 м2

92,46 %

14. Об использовании СД помещения общего имущества и приема жителей

33325 м2

96,91 %


В суде данный протокол не оспаривался. Нужно отметить высокую активность собственников. До декабря 2015 года собрания в доме не проводились: ни собственники, ни Совет дома с инициативой не выступали, хотя ЖК РФ (ст.45) обязывает собственников помещений ежегодно проводить годовое общее собрание в течение второго квартала года. 

11 декабря 2015 года начался процесс переизбрания нового состава дома посредством проведения очной части внеочередного собрания собственников. Основная тематика вопросов повестки дня собрания – о дополнительных полномочиях (возможно к статье 161 п. 8 ЖК РФ) председателя СД и ни слова о проблемах дома. Кроме того, в августе 2015 года собственникам помещений дома был направлен отчет СД. Направленная собственникам копия отчета Совета дома не имеет даты, ссылки на утверждение Советом дома и подписана тремя членами СД из 11. 

Кроме того, согласно указанной в отчете ссылке на ст. 161.1 часть 5 ЖК РФ, отчет Совета дома представляется на утверждение годового общего собрания собственников, однако собрания Советом дома на день направления отчета (03.08.2015) не инициировались, что наводит на мысль о начале либо предвыборной компании, либо досрочного смещения управляющей организации. После направления отчета последовала «цветная революция» посредством информационных листков, жителям дома в почтовые ящики было направлено более десяти обращений на цветной бумаге.

Итоги внеочередного собрания собственников, оформленные протоколом № 2 от 30 апреля 2016 года

Вопрос повестки дня

Голосов (м2) «ЗА»

% «ЗА»

«ПРОТИВ»

«ВОЗДЕРЖ.»

Общая площадь, учтенная в собрании

51296 м2

Всего голосов:

26037 м2

Приняли участие в собрании – 51,4 %

1. Определение порядка подсчета голосов

24758,9 м2

95,1 %

2,0 %

3,0%

2. Избрание председателя и секретаря собрания

24490,2 м2

94,1 %

2,8 %

3,1 %

3. Утверждение отчета СД за период 2014 -1полугодие 2015

24384,8 м2

93,7 %

2,2 %

4,2 %

4. 1.Утверждение состава совета дома

24160,8м2

92,8 %

3,8 %

3,4 %

4.2. Избрание председателя СД

24089,2 м2

92,5 %

2,8 %

4,7%

4.3. Срок полномочий три года

23815,4 м2

91,5 %

4,3 %

4,2 %

5. Положение о совете дома

23708,9 м2

91,1 %

2,8 %

6,3 %

6. Изменение условий договора управления МКД

23180,1 м2

89,0 %

2,5 %

8,5 %

7. Наделение председателя СД дополнительными полномочиями

24390,9 м2

93,75 %

2,7 %

3,7 %

8. Наделение председателя СД дополнительными полномочиями

23975,0 м2

92,1 %

3,4 %

4,6 %

9. Наделение председателя СД дополнительными полномочиями

23923,8 м2

91,9 %

3,0 %

5,1 %

10. Наделение председателя СД дополнительными полномочиями

24398,4 м2

93,7 %

2,5 %

3,8 %

11. Наделение председателя СД дополнительными полномочиями

24529,1 м2

94,2 %

2,1 %

3,7 %

12. О периодичности отчета УК

24567,5 м2

94,4 %

1,8 %

3,9 %

13. О хранении технической документации

24311,2 м2

93,4 %

2,6 %

4,0 %

14. О порядке уведомления о созыве собрания

24537,9 м2

94,2 %

2,0 %

3,7 %


В суде данный протокол оспаривался и признан действительным.

Следующее внеочередное собрание собственников проводилось 24.03.2016 года в ТЦ «Буржуа» по инициативе трех собственников и действующих на тот момент членов СД первого созыва (полномочия с 01 января 2014 по 30 апреля 2016 года) Соковникова С.В., Маслова А.В и Кудленок О.Г.

В период подсчета голосов собственников, присутствующих на собрании, и до объявления результатов явки выступило лицо (женщина, которая даже не представилась собравшимся), с предложением перейти к обсуждению вопросов повестки дня, предложила кандидатуры председателя собрания, секретаря собрания, счетной комиссии, которые быстро закончили собрание и оформили протокол №1 от 29.03.2016 года, Председатель собрания (дословно из протокола №1 от 29 марта 2016 года) «объявил о закрытии собрания, порядок проведения которого не соответствует действующему законодательству, без перехода к заочной части голосования» (конец цитаты). Таким образом, собственники так и не смогли в дальнейшем принять личное решение по вопросам повестки дня: на «за», ни «против», ни «воздержался», например: о принятии решения о необходимости осуществления ремонта фасада дома, о принятии решения за чей счет будет осуществлен ремонт фасада.

Вопросы повестки дня общего собрания собственников помещений, оформленные протоколом № 1 от 29 марта 2016 года

1. О выборе председателя, секретаря собрания и счетной комиссии

2. Отчет УК - ООО «ИТС»

3. Об определении порядка подсчета голосов

4. О принятии решения о необходимости осуществления ремонта фасада дома

5. О принятии решения за чей счет будет осуществлен ремонт фасада

6. О полномочном лице по вопросам ремонта фасада

7. О начале взимания задолженности по коммунальным услугам с собственников с момента сдачи дома в эксплуатацию (об итогах сверки платежей)

8. О начале взимания задолженности по коммунальным услугам с организаций с момента сдачи дома в эксплуатацию

9. О полномочном лице по взысканию задолженностей

10. О размере платы за содержание и ремонт помещений

11. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по восстановлению АППЗ

12. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по замене стояков ХВС

13. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по установке систем видеонаблюдения

14. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по восстановлению напольного покрытия

15. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по ремонту «черных лестниц»

16. О предложении сроком на один год увеличить тариф «Текущий ремонт» для проведения работ по замене входных дверей

18. Об оформлении земельного участка в общедолевую собственность

19. О восстановлении радиовещания

20. Об использовании ГИС ЖКХ при проведении собраний

21. О расходах на общедомовые нужды

22. О полномочном лице для подписи актов приемки работ

23. О порядке хранения протоколов.

Таким образом, группа лиц ограничила права собственников, которые не смогли принять решение по указанным вопросам повестки дня лично! В суде данный протокол не оспаривался. Кстати, исковая давность по оспариванию действий лиц по организации и проведению данного собрания истекает 29 марта 2019 года!

Следующее собрание (опять внеочередное?) было организовано по инициативе уже членов совета дома второго созыва с полномочиями с 30 апреля 2016 года.

Результаты голосования по данным протокола № 3 от 25 сентября 2016 года внеочередного общего собрания собственников помещений в доме, расположенного по адресу: 196128, г. Санкт-Петербург, Варшавская ул., дом 19, корп. 2

Вопрос повестки дня

Голосов (м2) «ЗА»

% «ЗА»

«ПРОТИВ»

«ВОЗДЕРЖ.»

Общая площадь, учтенная в собрании

51257 м2

Всего голосов:

27866,33 м2

Приняли участие в собрании – 54,37 %

1. Избрание председателя, секретаря собрания и счетной комиссии

25028,93 м2

89,82%

1,69%

8,49%

2. Расторжение договора с УК ООО «ИТС»

24201,83м2

86,85%

3,08%

10,07%

3. Заключение договора с ООО «ЖКС № 2»

23671,70м2

84,95%

4,63%

10,42%

4. Отмена права УК по использованию помещения

24725,53м2

88,73%

2,13%

9,14%

5. Наделение СД дополнительными полномочиями

24437,37м2

87,69%

2,62%

9,6%


В суде данный протокол оспаривался и признан действительным.

Следующее собрание было проведено в период с 17 января 2017 года по 21 апреля 2017 и оформлено протоколом № 1 от 28 апреля 2017 года.

Результаты голосования по данным протокола № 1 от 28 апреля 2017 года общего собрания собственников помещений в доме, расположенного по адресу: 196128, г. Санкт-Петербург, Варшавская ул., дом 19, корп. 2

Вопрос повестки дня

Голосов (м2) «ЗА»

% «ЗА»

«ПРОТИВ»

«ВОЗДЕРЖ.»

Общее количество голосов собственников

51257 м2

-

-

-

Всего голосов:

25986 м2

Приняли участие в собрании – 50,7 %

1. Избрание председателя и секретаря собрания

24358,8 м2

93,74 %

1,42 %

4,84 %

2. Определение порядка подсчета голосов

24905,5 м2

95,84 %

1,14 %

3,02%

3. О начале ремонта фасада

25342,6 м2

97,52 %

0,91 %

1,56 %

4. Об одобрении Мирового соглашения

24854,7 м2

95,65 %

1,26 %

3,09 %

5. О продлении договора с ООО «ИТС»

23163,5 м2

89,14 %

4,57 %

6,28 %

6. О плане текущего ремонта на 2017 год

21459,0 м2

82,58 %

9,14 %

8,25 %

7. О выборе состава СД

24374,8 м2

93,8 %

1,76 %

4,44 %

8. Использование ГИС ЖКХ при голосовании

22940,3 м2

88,28 %

5,4 %

6,32 %

9. О размещении информации о собраниях

23033,4 м2

88,64 %

3,11 %

8,25 %

10. О месте хранения решений общих собраний

21750.1 м2

83,1 %

7,43 %

8,87 %


Основным вопросом (97,52 %) собственники при голосовании определили ремонт фасада здания. Указанный выше протокол был направлен всем собственникам в начале мая через почтовые ящики вместе с информацией о готовности проекта, однако через несколько дней в почтовых ящиках появилось уведомление о желании оспорить протокол в суде. Данный протокол оспаривается в суде, очередное заседание в апреле 2018 года. Между тем, среди четырех истцов, оспаривающих этот протокол, есть лица ,которые заблокировали предыдущее собрание (в ТЦ «Буржуа») с вопросами повестки дня о ремонте фасада дома.

Кроме того, из протоколов собраний видно, что управляющая организация избиралась собственниками трижды:

Дата выбора УК

Голосов (м2) «ЗА»

% «ЗА»

«ПРОТИВ»

«ВОЗДЕРЖ.»

9 декабря 2013 года,

ООО «ИТС»

33599 м2

97,71 %

0,53 %

1,29 %

25 сентября 2016 года,

ООО «ЖКС № 2 МР»

23671,70м2

84,95 %

4,63 %

10,42 %

28 апреля 2017 года,

ООО «ИТС»

(продление договора)

23163,5 м2

89,14 %

4,57 %

6,28 %

Таким образом, согласно решениям собственников на текущий момент полномочия управляющих организаций следующие:

  • с 9 декабря 2013 года по 30 апреля 2016 года - ООО «ИТС»;
  • 30 апреля 2016 года по 28 апреля 2017 года - ООО «ЖКС № 2 МР»;
  • 28 апреля 2017 года по настоящее время - ООО «ИТС».

Кроме того, управляющие организации должны в течение 30 дней со дня оформления протокола официально передать документацию и дом в управление в добровольном порядке или по решению суда.

Немного истории о составах совета дома


Состав совета дома как и управляющие организации, избирался собственниками трижды:

Дата избрания совета дома

Голосов (м2) «ЗА»

% «ЗА»

«ПРОТИВ»

«ВОЗДЕРЖ.»

9 декабря 2013 года

32686,0 м2

95,03 %

0,34 %

4,61 %

30 апреля 2016 года

24160,8 м2

92,8 %

3,8 %

3,4 %

28 апреля 2017 года

24374,8 м2

93,8 %

1,76 %

4,44 %

Согласно жилищному законодательству (ст.161 п. 9 ЖК РФ) совет многоквартирного дома:

1)​ либо действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.161 п. 9 ЖК РФ) ;

2)​ либо подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников (ст.161 п. 10 ЖК РФ);

3)​ либо совет дома может быть досрочно переизбран в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей. Например, если согласно ст.161 п. 5 ЖК РФ совет дома не выносит на общее собрание собственников вопросы планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, качества предоставляемых коммунальных слуг, не представляет ежегодный отчет о проделанной работе, о порядке пользования земельным участком, обсуждение проектов договоров.

Из протоколов собраний видно, что периоды полномочий председателей совета с точки зрения ст.161 п. 9 ЖК РФ следующие:

1)​ с 9 декабря 2013 года по 30 апреля 2016 года - Яцунок Н.А.;

2)​ с 30 апреля 2016 года по 28 апреля 2017 года - Яцунок Н.А;

3)​ с 28 апреля 2017 года по настоящее время - Воробьев О.А.

Ненадлежащее исполнение советом дома своих обязанностей определяется решением собрания собственников. Судите сами из моего повествования, какие вопросы были вынесены тем или иным председателем СД.

В период с 26 января 2018 года по 16 марта 2018 года проходило очно-заочное общее собрание собственников помещений дома, инициированное тремя собственниками. 

Основные вопросы повестки дня:

1.​ О выборе председателя, секретаря собрания и состава счетной комиссии

2.​ Об определении порядка подсчета голосов

3.​ О расторжении договора управления домом с не приступившей к своим обязанностям управляющей компанией ООО «ЖКС № 2 Московского района».

4.​ О заключения с 01 апреля 2018 года управления многоквартирным домом с непрерывно действующей с 2013 года управляющей компанией ООО «ИТС»

5.​ О признании ненадлежащего исполнения обязанностей совета дома и его председателя, избранного на общем собрании собственников протоколом №2 от 30.04.2016.

6.​ О переизбрании совета дома

7.​ Об утверждении плана текущего ремонта на 2018 год

8.​ Об определении мест размещения сообщений по собранию

9.​ Об определении порядка хранения протоколов.

10.​ Об использовании ГИС ЖКХ при проведении собраний

Голосование закончилось в 17 часов 16 января 2018 года. Согласно правилам, протокол должен быть изготовлен в 10-дневный срок.

Немного истории о взаимоотношениях


Я изучаю ситуацию в доме более семи лет, с того момента, когда собственникам стали приходить двойные квитанции (июнь 2010 года), а в 2011 году начала ряд судебных процессов в части нарушения моих прав. В апреле 2013 ко мне обратилась группа собственников с предложением оказать содействие в наведении порядка в доме, поскольку, изучив историю сложившихся на тот момент конфликтных ситуаций с точки зрения правового поля, я имела уже достаточно объемную и достоверную информацию о доме.

Сегодня я замечаю в деятельности некоторых лиц неприемлемые для меня отношения. Собственникам направляются информационные листки о «мошенниках в доме», «грубой и наглой подделке протоколов собраний», о «лже-председателях», инициаторы собраний называются «ловцами подписей собственников», то нужно оплачивать только квитанции ООО «ЖКС № 2», то ООО «ИТС». Все это напоминает «местные бои» пятилетней давности. Несколько таких информационных листков я отправила в правоохранительные органы.

Аналитический обзор подготовлен

Коростелевой Александрой Михайловной, собственником жилого помещения
Работает на Amiro CMS - Free